Grondbeleid

Per 1 januari 2026 zijn er 31 vastgestelde (actieve) grondexploitaties. Deze exploitaties zijn gemaakt op basis van de marktbehoefte en de wensen van de dorpen. Die wensen en behoeften staan in de volgende beleidsnota’s:

• Nota Strategische grondvoorraad;
• Ontwikkelperspectieven dorpen;
• Ontwikkelperspectief werklocaties Noordoostpolder;
• Woonbehoefteonderzoek Noordoostpolder;
• Nota kostenverhaal;
• Woonvisie Noordoostpolder;
• Nota grondbeleid;
• Nota grondprijzen;
• Herzieningen en meerjarenperspectief grondexploitaties.

Naast de actieve grondexploitaties zijn er momenteel ook enkele exploitaties in voorbereiding. De verwachting is dat er in de loop van 2026 enkele nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

De volgende grondexploitaties zijn vastgesteld in 2025:

• Complex 011F – Emmelhage fase 4 (vastgesteld op 15 december 2025)

Emmelhage
Aan de rand van Emmeloord ontwikkelen wij de woonwijk Emmelhage. De ontwikkeling van deze woonwijk is opgeknipt in meerdere fasen. Op dit moment zijn fasen 2 tot en met 4 in ontwikkeling. In 2025 is fase 2A volledig woonrijp gemaakt. In 2026 verwachten wij de Buitensingel te verlengen. Daarna kan fase 2A afgesloten worden. In 2025 zijn in Emmelhage fase 2B drie woningbouwkavels verkocht. De verwachting is dat in 2026 de laatste kavel in fase 2B verkocht zal worden.

In september 2022 is de volgende fase van Emmelhage, fase 3, in ontwikkeling genomen. Emmelhage fase 3 bestaat uit twee delen, waarbij fase 3A wordt ontwikkeld door een marktpartij en fase 3B door de gemeente. Beide fases zorgen samen voor ruim 300 woningen. Emmelhage fase 3B is in 2024 en 2025 bouwrijp gemaakt. In 2025 zijn in Emmelhage fase 3B 59 woningbouwkavels verkocht.

Op 15 december 2025 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie Emmelhage fase 4 vastgesteld. Het plan grenst aan de oostzijde aan Emmelhage fase 3B en is daarmee een logisch vervolg op de eerdere fasen. Het plan biedt een gevarieerd woningaanbod. In totaal kunnen er circa 400 woningen gerealiseerd worden.

Dokter Jansenpark
Op 3 april 2023 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie ‘Complex 88, Dokter Jansenpark’ vastgesteld. De exploitatie van het gebouw Dr. Jansencentrum is daarmee onderdeel geworden van de grondexploitatie. De verwachting is dat het Dr. Jansencentrum tot eind 2026 operationeel blijft en dat het gebouw in 2027 gesloopt kan worden. Het plan biedt ruimte aan circa 226 woningen. Het eerste deel van het Dokter Jansenpark is bouwrijp, namelijk de grond van cluster 1 en 2. De verwachting was dat deze grond in 2025 verkocht en overgedragen zou worden aan de ontwikkelaars. Alleen cluster 2 is in 2025 overgedragen. Cluster 1 wordt naar verwachting begin 2026 overgedragen.
De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie was bij vaststelling door de gemeenteraad negatief. Daarom is er destijds een verliesvoorziening getroffen voor het volledige verwachte verlies. Onder andere de uitvoeringskosten van het bouwrijp maken zijn lager uitgevallen dan begroot. Wij verwachten nu een positief eindresultaat te behalen en daarom is de verliesvoorziening opgeheven.

Pilotenweg
De grondexploitatie ‘Pilotenweg Emmeloord’ (complex 86) is op 26 februari 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. Op deze locatie worden in totaal 70 woningen gerealiseerd, bestaande uit 40 grondgebonden sociale huurwoningen en 30 tiny houses.
In 2025 is de grond bouwrijp gemaakt ten behoeve van de sociale huurwoningen. Ook is de bouwrijpe grond overgedragen aan de woningcorporatie. De bouw van de woningen is in 2025 gestart. In 2026 wordt de openbare ruimte volledig woonrijp gemaakt.
De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie is negatief. Daarom is er een verliesvoorziening getroffen voor het volledige verwachte verlies.

Oude Espelerweg
De gemeenteraad heeft op 25 maart 2024 de grondexploitatie ‘Oude Espelerweg’ (complex 010) vastgesteld. Het plan biedt ruimte voor circa 212 woningen in een gemengd programma. De verwachting was dat het plangebied in 2025 volledig bouwrijp zou zijn. Dit is doorgeschoven naar het eerste kwartaal 2026. Daarom zijn ook de kavelverkopen doorgeschoven naar 2026 en latere jaren.

Meldestraat
Op 12 mei 2025 is de grondexploitatie 'Meldestraat' gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. Het was aanvankelijk de bedoeling om naast woningen ook maatschappelijke voorzieningen op deze inbreidingslocatie te realiseren. Het omgevingsplan is gewijzigd, zodat er in het exploitatiegebied 41 extra woningen gerealiseerd kunnen worden. De reservering voor maatschappelijke voorzieningen is hiermee komen te vervallen. Door deze wijziging zijn ook de te verwachten kosten en opbrengsten van de grondexploitatie herzien. Hierdoor is de eerder genomen tussentijdse winst grotendeels teruggedraaid. De verwachting is dat in 2026 de grond wordt overgedragen aan de ontwikkelaar en bouwrijp wordt gemaakt.

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarden en de verwachte ontwikkeling van de vastgestelde grondexploitaties in Emmeloord.

In alle dorpen (Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek) ontwikkelen wij (nieuwe) gebieden voor woningbouw. De woningmarkt in de dorpen kent een andere dynamiek dan in Emmeloord. Toch is de vraag naar kavels in de dorpen hoog. In Marknesse fase 4 en Luttelgeest fase 4 zijn de woningbouwkavels bijna uitverkocht. In Marknesse fase 3 zijn de resterende woningbouwkavels weer in de verkoop gegaan, nadat de verkoop enkele jaren heeft stilgelegen.
In totaal zijn er in 2025 in de dorpen 148 woningbouwkavels verkocht.

In 2025 zijn we op meerdere plekken gestart met het bouwrijp maken, zodat in de nabije toekomst nieuwe kavels kunnen worden uitgegeven. Zo houden we het aanbod op peil. Dit betreft de complexen Espel West fase 2B, Creil Oost fase 3 en Bant Oost fase 3.

In Marknesse, Nagele, Rutten, Tollebeek en Luttelgeest worden nieuwe inbreidings- en/of uitbreidingsplannen voorbereid. In Marknesse zijn we bezig met de planvorming voor fase 5. In Nagele onderzoeken we de mogelijkheden voor een nieuwe inbreidingslocatie en/of uitbreidingslocatie. Verder worden er uitbreidingsplannen voorbereid voor Rutten, Tollebeek en Luttelgeest.

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan per woningbouwgebied in de dorpen van de in exploitatie genomen complexen.

Risico
De risico’s van de grondexploitaties ‘woningbouw in de dorpen’ zijn beheersbaar. Het sturen op de uitgifte van woningbouwkavels is de belangrijkste beheersmaatregel.

De markt in de gemeente Noordoostpolder is relatief stabiel. De bedrijfsterreinen richten zich vooral op het huisvesten van bestaande bedrijven die willen uitbreiden of op het huisvesten van nieuwe en verplaatsende bedrijven uit de eigen gemeente. In 2025 is er op De Munt II in totaal circa 1,7 ha verkocht. In De Munt II fase 1 is nog aanbod aan kleine en middelgrote kavels. In deze fase was er nog een relatief groot gebied met een kantoorbestemming. Dit aanbod sloot niet helemaal aan bij de vraag en daarom is er in 2024 een bestemmingsplanwijziging vastgesteld. Op deze locaties is naast kantoren ook reguliere bedrijvigheid toegestaan.
Fase 2 is in 2025 volledig uitverkocht. Daarnaast is de inrichting van het gebied afgerond. Daarom is deze grondexploitatie eind 2025 afgesloten.

Om het aanbod van kleine en middelgrote bedrijfskavels in Emmeloord op peil te houden, wordt er gekeken naar een mogelijk verdere uitbreiding van het bedrijventerrein Nagelerweg – A6.

We merken dat er behoefte is aan grote kavels (> 2 hectare). Door de vaststelling van het plan De Munt B is er weer volop ruimte voor grote(re) kavels. Op bedrijventerrein De Munt B is nog ca. 32,3 ha aan nieuwe bedrijfskavels beschikbaar. Op De Munt B is het mogelijk om grote(re) kavels uit te geven.
In 2025 zijn enkele (relatief kleinere) kavels verkocht op De Munt B, in totaal circa 1,7 ha. De grondprijzen van terreinen die vrij beschikbaar zijn, zijn verhoogd conform de Nota Grondprijzen 2026.

Risico
Voor de bedrijventerreinen De Munt II fase 1 en De Munt B geldt dat er een negatieve boekwaarde is.  Deze boekwaarde moeten we terugverdienen door kavelverkopen in de (nabije) toekomst. Het risico bestaat dat bepaalde kavels op De Munt B voorlopig niet uitgegeven kunnen worden vanwege het ontbreken van voldoende beschikbare elektriciteitsaansluitingen. De kavels zullen dan op een later moment worden overgedragen.

De verkoop van bedrijfskavels in de dorpen loopt volgens planning. In 2025 is er circa 1,7 hectare verkocht in Marknesse en circa 0,6 hectare in Bant. Bedrijventerrein Ens is volledig uitverkocht en ingericht. Daarom is deze grondexploitatie in 2025 afgesloten. Alleen in Marknesse en Bant is op dit moment nog aanbod van bedrijfskavels. Er wordt gekeken naar een mogelijke verdere uitbreiding in Ens en Marknesse.

Risico
De risico’s van deze grondexploitatiecomplexen zijn beperkt. Het grootste deel van de kosten is reeds gemaakt en de meeste kavels zijn reeds verkocht.

Centrumplan Emmeloord
In 2017 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie als onderdeel van een programmaexploitatie van het centrumplan Emmeloord vastgesteld. Het plan bestaat uit de deelgebieden: De Deel, Korte Achterzijde, locatie voormalige flats en een deel van de Paardenmarkt. Het programma bestaat uit grondgebonden woningen, appartementen, supermarkten, detailhandel, horeca en kantoren.
In 2023 is de laatste grond verkocht op de voormalige CWI-locatie. Het centrumplan is hiermee volledig uitverkocht.

In 2025 zijn beperkt kosten gemaakt voor het woonrijp maken. In 2026 wordt de bouw van de laatste appartementen voltooid op de voormalige CWI-locatie. Daarna wordt het laatste deel van het openbaar gebied woonrijp maken. Dit betreft de aanleg van het park en parkeerplaatsen aan de Koniging Julianastraat.

Risico
Hogere kosten voor de aanleg van de openbare ruimte.

Wellerwaard
Ten noorden van Emmeloord ligt het recreatiegebied Wellerwaard. In 2022 zijn, conform de verwachting, de laatste twee woningbouwkavels en laatste twee landgoederen in Wellerwaard verkocht. Wellerwaard is nu volledig uitverkocht. In 2025 is het laatste deel van het openbaar gebied woonrijp gemaakt. In 2026 wordt het openbaar gebied overgedragen aan de Algemene Dienst, waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten.

Risico
Hogere kosten voor de aanleg van de openbare ruimte.

In dit overzicht ziet u de boekwaarden en de verwachte ontwikkeling daarvan voor Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard.

Verwachte eindwaarde positief
De totale boekwaarde (schatting) per 31 december 2025 van alle grondexploitaties samen is circa € 30,8 miljoen negatief. De totale geprognosticeerde grondopbrengsten zijn hoger dan de geprognosticeerde kosten, inclusief de tussentijdse winstnemingen. De eindwaarde van alle grondexploitaties is becijferd op circa € 31,9 miljoen positief. Dit resultaat wordt vooral positief beïnvloed door de ontwikkeling van bedrijventerreinen in Emmeloord.

Naast vastgestelde grondexploitaties hebben we ook overige gronden in eigendom. Die
hebben wij in eigendom om in te zetten bij toekomstige ontwikkelingen (strategische gronden). Deze
gronden zijn materiële vaste activa (MVA). Zij staan op de balans voor de prijs waartegen zij zijn gekocht (verkrijgingswaarde) of voor de marktwaarde (als die blijvend lager is dan de verkrijgingswaarde). Deze gronden vallen pas onder ‘grondbeleid’ als er een grondexploitatie voor wordt vastgesteld.

Naast de gemeente zijn er nog enkele andere spelers actief op de grondmarkt in de Noordoostpolder. Met deze partijen maken we afspraken over de verdeling van kosten. Bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen. Dat doen wij vastgelegd in overeenkomsten. Op deze manier loopt de gemeente geen financieel risico bij grondexploitaties die zij zelf niet uitvoert. Het gaat om de volgende grondexploitaties.