Grondbeleid

Algemene risicovoorziening grondexploitaties: weerstandsvermogen
Door ervoor te zorgen dat Grondzaken zelf een toereikende financiële buffer heeft, kan een reserve/buffer binnen de Algemene Dienst achterwege blijven. De genoemde financiële reserve is enerzijds een voorwaarde om een adequaat en actief grondbeleid te kunnen voeren. Anderzijds zijn aan het voeren van actief grondbeleid financiële risico’s verbonden; dit maakt het beschikken over voldoende financiële reserve noodzakelijk. Risico’s (in de regel door externe factoren ingegeven) zijn in algemene zin gelegen binnen de al in exploitatie genomen complexen.

Alle lopend en vastgestelde grondexploitaties zijn meegenomen in de zogenoemde ‘Monte-Carlo-simulatie’. De input voor de simulatie bestaat uit de herzieningen ultimo 2025. Hiervan is een afzonderlijke rapportage beschikbaar.

Uitleg gekozen systematiek
De ‘Monte-Carlo-simulatie’ is de meest vergaande risicoanalyse om de vereiste weerstandscapaciteit te bepalen. De meest eenvoudige analyse is de gevoeligheidsanalyse: onderzocht wordt hoe gevoelig het resultaat is voor de verandering van één bepaalde parameter.
Een scenarioanalyse houdt rekening met het feit dat verandering van een bepaalde parameter ook gevolgen heeft voor andere parameters, die vervolgens samen weer invloed hebben op het resultaat. Het grootste nadeel van deze methode is dat over het algemeen niet waarschijnlijk is dat alle waarden tegelijkertijd negatief of allemaal positief zijn.
De ‘Monte-Carlo-simulatie’ komt tegemoet aan de nadelen van de scenarioanalyse. Het begrip risico wordt gekwantificeerd: risico = kans x gevolg. Bij de simulatie worden kansverdelingen toegekend aan waarden waar een zeker risico wordt verwacht.
Vervolgens wordt er binnen de aangegeven bandbreedte 10.000 keer een waarde gekozen voor elke parameter binnen de kansverdeling. Dit levert evenzoveel keer een waarde op voor het totale resultaat. Er ontstaat op deze manier een kansverdeling voor het eindresultaat. In de praktijk wordt vervolgens voor de vereiste risicobuffer vaak een dekkingspercentage van 90% aangehouden: met 90% zekerheid is het eindresultaat niet slechter dan een bepaalde waarde die als weerstandscapaciteit wordt aangewezen. Voorzichtigheidshalve houdt de gemeente Noordoostpolder zelfs rekening met een dekkingspercentage van 95%.

Om de hoogte van de weerstandscapaciteit te bepalen, is voor alle grondexploitaties een Monte Carlo analyse uitgevoerd. Op basis hiervan varieert de bandbreedte van het resultaat (bandbreedte 90%) van alle complexen tussen de € 18.868.493 en € 34.414.067 positief. Ten opzichte van het geconsolideerde resultaat (base case) op netto contante waarde (€ 26.561.433) is het risico bij 95% zekerheid € 7.692.815. Dit risico kan voor een deel worden opgevangen door positieve grondexploitatieresultaten en door de voorziening binnen de grondexploitaties (waarvoor nog een restrisico bestaat). Hierdoor resteert een netto risico (zijnde de vereiste weerstandscapaciteit in verband met grondexploitaties) van € 1.982.700.

Op basis van de risicoanalyse kunnen we concluderen dat de niet beklemde ruimte van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARG) groter is dan de benodigde weerstandscapaciteit van € 1,98 miljoen.

De beklemmingen binnen de reserve grondbedrijf zijn opgenomen in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2026 (MPG). In onderstaand overzicht wordt het verloop van de Algemene Reserve Grondexploitatie weergegeven.